SWISS PRIME FONDATION DE PLACEMENT

• Une année de célébration : Swiss Prime Fondation de placement fête ses dix ans
• Rendement de placement de 4.46 % pour un rendement de cash-flow stable à 3.26 %
• Croissance du portefeuille immobilier à CHF 4 531.1 millions (+10.22 %)
• Levée de capitaux réussie s’élevant à CHF 250 millions
• Développement stable du groupe de placements « SPF Living+ Europe »

Outre les bons résultats opérationnels obtenus, la SPF a également fêté ses dix ans d’existence en 2025. Le 10 avril 2015, la Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHS PP) délivrait son attestation, consacrant ainsi la création de la fondation et le lancement du groupe de placements « SPF Immobilier Suisse ». Cet anniversaire souligne non seulement le développement fructueux de la SPF, mais aussi la stabilité et la pertinence à long terme de son approche de placement.

Croissance réussie du groupe de placement « SPF Immobilier Suisse » en 2025
Le groupe de placements « SPF Immobilier Suisse » a poursuivi sa croissance conformément à sa stratégie et a augmenté la valeur vénale du portefeuille immobilier fin 2025 à CHF 4 531.1 millions (2024 : CHF 4 111.1 millions), soit une hausse en valeur absolue de CHF 420.0 millions (+10.22 %). Cette croissance résulte d’investissements dans de nouveaux projets de construction (CHF 126.5 millions), d’investissements augmentant la valeur du portefeuille (CHF 14.4 millions), d’acquisitions (CHF 285.7 millions) et d’un résultat de réévaluation positif (CHF 55.2 millions), déduction faite des cessions d’immeubles ne correspondant plus à la stratégie (CHF –61.8 millions).

Les revenus locatifs nets se sont élevés à CHF 144.5 millions (2024 : CHF 144.1 millions). Le rendement de placement a atteint 4.46% (2024 : 4.27 %), soutenu par un rendement de cash-flow stable à 3.26 % et un rendement lié à la variation de valeur de 1.20 % (2024 : 0.83 %). La marge d’exploitation a légèrement augmenté à 77.62 %, tandis que la quote-part des charges d’exploitation (TERISA GAV) a pu être réduite à 0.43 %.

Levée de fonds réussie et structure de financement solide
Le marché des émissions s’est nettement redressé au cours de l’exercice sous revue. La SPF a pu lever environ CHF 250 millions de nouveaux capitaux et renforer ainsi ses fonds propres, apports en nature inclus, de plus de CHF 310 millions. Le coefficient d’endettement a baissé à 20.18 %, démontrant la solide base de fonds propres et la grande stabilité financière de la Fondation de placement.

Optimisations durables dans la gestion de portefeuille
Au cours de l’exercice 2025, le portefeuille de Swiss Prime Fondation de placement a été développé de manière ciblée. Au total, 15 acquisitions ont été enregistrées, dont un apport en nature important avec cinq biens immobiliers de la caisse de pension des entreprises Saurer. Le projet « Co‑Next » à Muttenz a pu être achevé avec succès et intégré au portefeuille. Grâce à une gestion active et cohérente des logements vacants, le taux de vacance a été maintenu à un bas niveau, à 1.80 % (2024 : 1.75 %). Tous les appartements du projet à Muttenz ont été livrés dans les temps le 1ᵉʳ octobre 2025. La commercialisation a ensuite débuté au second semestre à Zuchwil (« Riverside », 2^e étape), à Bienne (« La Colombe ») et à Lucerne (« Tribsche », 2ᵉ étape). Les emménagements sont prévus entre mars et novembre 2026. La prolongation et l’extension du contrat de location avec UBS SA pour l’immeuble « Via Stazione » à Bellinzone ont représenté un succès particulier en matière de location.

Acquisitions et ventes stratégiques au cours de l’année sous revue
Dans un contexte de transactions difficile, huit acquisitions ont été réalisées pour un volume d’investissement total de CHF 311 millions. Elles se sont concentrées sur des immeubles résidentiels situés dans les régions cibles définies ainsi que sur des projets en développement attrayants. Parmi ces derniers figure le projet « Neue Galerie » à Brugg (AG), qui prévoit la création d’espaces résidentiels haut de gamme avec des surfaces commerciales supplémentaires à partir de fin 2025.

Dans le cadre d’un rééquilibrage stratégique du portefeuille et d’une amélioration continue de sa qualité, dix petits immeubles ont été vendus en 2025 pour un montant total d’environ CHF 65 millions.

Pipeline de développement attractif
Les projets de développement restent l’un des principaux moteurs de croissance de la SPF. L’accent reste mis sur la densification urbaine, la construction durable et l’augmentation systématique de la part de logements à 60 %, notamment grâce à nos propres projets de développement.

Rendements stables pour « SPF Living+ Europe »
Le groupe de placement « SPF Living+ Europe » a évolué conformément aux attentes au cours de l’exercice 2025 et a dégagé un rendement de placement de 3.73 % (couvert : 1.06 %). Le rendement du cash-flow à 3.64 % souligne la qualité et la stabilité du portefeuille. Depuis son lancement, le rendement cumulé atteint le chiffre de 26.22 % (hedged : 16.87 %). Au cours de l’exercice sous revue, le groupe de placements a reçu un engagement de capital de CHF 20 millions, ce qui lui permettra de se développer conformément à sa stratégie dans le segment « Serviced Living ».

 Assemblée des investisseurs
La dixième assemblée des investisseurs de Swiss Prime Fondation de placement aura lieu le 7 mai 2026. L’invitation, incluant l’ordre du jour, sera envoyée aux investisseurs à la mi-avril 2026.

Les rapports semestriels 2025 du « SPF Immobilier Suisse » et « SPF Living+ Europe » sont disponible. 

Faits marquants « SPF Immobilier Suisse  » : 

• Le groupe de placements « SPF Immobilier Suisse » clôture le 1er semestre 2025 avec un rendement des placements cumulé de 2.41% (S1 2024 : 1.79%).
• Les transactions conclues et les investissements réalisés dans les projets ont entraîné une augmentation de la valeur vénale du portefeuille immobilier à CHF 4 290.4 millions (S1 2024 : CHF 4 003.5 millions).
• Swiss Prime Fondation de placement a clôturé l’émission réalisée du 16 mai au 13 juin 2025 sur un résultat solide, le volume visé de CHF 150 millions ayant été largement dépassé. Compte tenu de la demande exceptionnellement élevée, le conseil de fondation a décidé d’augmenter le volume cible tout en limitant le produit de l’émission à CHF 250 millions. Swiss Prime Fondation de placement répond ainsi au fort intérêt persistant des investisseurs.
• Le taux de vacance a baissé à 1.57 % au 2e trimestre 2025 (30 juin 2024 : 1.65 %).
• Au deuxième trimestre 2025, un portefeuille résidentiel attractif a été acquis au titre de la stratégie d’acquisition et de vente. Un regroupement a par ailleurs pu être réalisé à Zurich-Seebach, de sorte que le projet en développement en cours Schaffhauserstrasse pourra encore être optimisé.

Faits marquants « SPA Living+ Europe »  :

• Le groupe de placements « SPA Living+ Europe » clôture le 1er semestre 2025 avec un rendement des placements cumulé de 2.22%. Le rendement du cash-flow s’élève à un très bon niveau de 1.94%, tandis que le rendement lié à l’évolution de la valeur atteint 0.28%. Les évaluations immobilières sont restées stables pour la troisième fois consécutive, signe de la robustesse du segment de marché et de l’apaisement de la situation du marché.
• Le marché des transactions affiche actuellement une nette reprise, ce qui indique une ouverture croissante du marché. Le moment est donc très prometteur pour les investissements.
• Au premier semestre, le groupe de placements a en outre enregistré un engagement de capitaux substantiel, ce qui a permis de poursuivre son développement conformément à la stratégie. Le groupe de placements « SPA Living+ Europe » reste ouvert à d’autres engagements de capitaux et offre actuellement des conditions de souscription attractives.

Rapport semestriel « SPF Immobilier Suisse » (PDF)
Factsheet « SPF Immobilier Suisse » (PDF)

Rapport semestriel «SPF Living+ Europe» (PDF)
Factsheet «SPF Living+ Europe» (PDF)

• Émission nettement sursouscrite : le volume total visé de CHF 150 millions est largement dépassé
• Volume total fixé à CHF 250 millions
• Utilisation du capital pour des acquisitions conformes à la stratégie, le financement de projets de développement et de construction à rendement élevé, ainsi que pour réduire le coefficient d’endettement
• Fredy Hasenmeile, nouveau membre du conseil de fondation élu à une large majorité
• Lorenz Wüthrich, nouveau CIO du groupe de placements « SPF Immobilier Suisse »

Swiss Prime Fondation de placement a clôturé avec succès sa 14e émission pour son groupe de placements « SPF Immobilier Suisse », qui s’est déroulée du 16 mai au 13 juin 2025. Le volume d’émission de CHF 150 millions annoncé initialement a été largement sursouscrit. Compte tenu de la demande exceptionnellement élevée, le conseil de fondation a décidé d’augmenter le volume cible tout en limitant le produit de l’émission à CHF 250 millions. Swiss Prime Fondation de placement répond ainsi au fort intérêt persistant des investisseurs. L’émission a suscité un vif intérêt tant auprès des investisseurs existants que des nouveaux investisseurs. Le cercle des investisseurs institutionnels a pu être élargi.

L’afflux de capitaux favorise la croissance, la diversification et la stabilité
Les fonds supplémentaires seront utilisés pour poursuivre le développement et la diversification du portefeuille immobilier, dans le but de générer des revenus stables et durables à long terme pour les investisseurs. Les capitaux injectés permettent de poursuivre le développement du portefeuille immobilier de grande qualité, qui a connu une croissance continue et durable depuis son lancement à l’automne 2015. Au 31 mars 2025, la valeur vénale du parc immobilier s’établit à CHF 4 172,6 millions. L’apport de capitaux sert également à financer des projets de développement et de construction à rendement élevé, tels que Riverside Living II à Zuchwil, Co-Next à Muttenz, Tribsche II à Lucerne et La Colombe à Bienne. Ces développements contribuent à renforcer la quote-part résidentielle. En outre, le coefficient d’endettement est réduit (24,35 % au 31 mars 2025).

Nouveaux membres au sein du conseil de fondation et de la direction
Après dix années de succès au sein du conseil de fondation de Swiss Prime Fondation de placement, Martin Neff a décidé de ne pas se présenter à sa réélection. Son engagement précieux a largement influencé la stratégie et le président du Conseil de fondation, Jérôme Baumann, a chaleureusement remercié Martin Neff lors de l’assemblée des investisseurs. Sur proposition du conseil de fondation, l’assemblée des investisseurs du 15 mai 2025 a élu Fredy Hasenmeile au conseil de fondation à une large majorité. En sa personne, le conseil de fondation accueille dans ses rangs un fin connaisseur du marché immobilier suisse.

Au sein de la direction, Lorenz Wüthrich, jusqu’à présent Deputy CIO « SPF Immobilier Suisse », assumera la fonction de CIO à compter du 1er juillet 2025 et sera responsable du développement stratégique du groupe de placements. Deniz Orga reste CIO du groupe de placements « SPA Living+ Europe ».

• Rendement de cash-flow attractif de 3.44 %
• Augmentation des recettes locatives à 144.1 millions de CHF
• Extension du portefeuille immobilier à 4 111.1 millions de CHF
• Baisse du taux de vacance à un niveau historiquement bas de 1.75 %
• Rendements réjouissants pour « SPF Living+ Europe »

Au cours de l’exercice 2024, Swiss Prime Fondation de placement (« SPF ») a réalisé des progrès significatifs et franchi plusieurs étapes importantes.

Croissance réussie du groupe de placement « SPF Immobilier Suisse » en 2024
Au cours de l’exercice 2024, le groupe de placement « SPF Immobilier Suisse » a connu une croissance conforme à la stratégie et porté la valeur vénale de son portefeuille immobilier à 4 111.1 millions de CHF. Le portefeuille a ainsi franchi pour la première fois la barre des 4 milliards. La croissance du portefeuille a atteint 183.4 millions de CHF. Un revenu net de 99.6 millions de CHF a été obtenu (2023 : 87.8 millions de CHF). Les recettes locatives sont passées de 134.5 millions à 144.1 millions de CHF en raison de cette croissance, plus de 55.63 % des recettes locatives théoriques provenant de biens résidentiels. En 2024, le rendement des placements a atteint 4.27 %, tandis que le rendement du cash-flow s’établissait à un niveau remarquable de 3.44 %.

Le marché des émissions est apparu plus fort, de sorte que SPF a pu lever plus de 180 millions de CHF de nouveaux capitaux et renforcer ses fonds propres de plus de 220 millions de CHF grâce à un apport en nature. SPF prévoit d’augmenter régulièrement son portefeuille au cours des prochaines années pour atteindre plus de 4.6 milliards de CHF.

Optimisations durables dans la gestion de portefeuille
Au cours de l’exercice 2024, trois acquisitions, un apport en nature de cinq biens immobiliers ainsi que deux projets de développement et de construction achevés ont été intégrés avec succès dans le portefeuille existant. Les surfaces devenues vacantes dans l’immeuble « Leuenhof » de la Bahnhofstrasse à Zurich ont été relouées immédiatement. Des projets de rénovation à des fins d’augmentation de la valeur ont été mis en œuvre ou initiés dans différents immeubles existants. Dans le nouveau bâtiment « Litternagrund » à Viège, les 144 appartements ont tous pu être loués avec succès avant la fin des travaux et remis aux locataires dans les délais. Comme prévu, les nouveaux locataires ont emménagé dans l’immeuble de la Bucheggstrasse à Zurich en juin 2024.

L’excellente qualité du portefeuille se reflète également dans la réduction du taux de vacance, qui a atteint un niveau historiquement bas de 1.75 %. Le taux de perte sur loyer s’est établi à seulement 2.13 %. Le WAULT a pu être prolongé, passant de 8.24 ans à 8.38 ans grâce à la signature de contrats au cours de l’exercice.

Acquisitions et ventes stratégiques au cours de l’année sous revue
Durant l’année écoulée, la stratégie d’acquisitions et de ventes a été systématiquement mise en œuvre afin de diversifier davantage le portefeuille. Au total, quatre transactions ont été conclues pour une valeur marchande d’environ 110 millions de CHF.

Au premier trimestre, un portefeuille résidentiel de la caisse de pension Dätwyler Holding AG a été transféré dans le groupe de placement « SPF Immobilier Suisse ». Au cours du deuxième semestre, un immeuble à Zurich Seebach, le projet de développement « Cherpines » à Plan-les-Ouates, ainsi qu’un complexe résidentiel à Rapperswil-Jona ont également été achetés.

En 2024, neuf immeubles ont été acquis au total pour un montant total de 82 millions de CHF. Au premier semestre, un immeuble d’habitation a été vendu à Strengelbach, ainsi qu’un centre commercial à Niederurnen. Au cours du second semestre, quatre petits immeubles d’habitation ont été vendus, ainsi que deux biens à Ecublens et un à Saxon, qui étaient gérés par un exploitant.

Pipeline de développement attractif
Dans le domaine du développement et de la construction, les projets ont été poursuivis en mettant l’accent sur la densification urbaine, la construction durable et l’augmentation de la quote-part résidentielle. À Lucerne, le permis de construire a été délivré pour le projet « Tribsche II ». L’immeuble commercial sera remplacé par un complexe comprenant environ 89 logements. 109 logements sont en cours de construction à Muttenz et la deuxième phase de construction de 95 nouveaux logements a commencé sur le site « Riverside » à Zuchwil. Le projet de tour « La Colombe » à Bienne prévoit la construction de 70 appartements haut de gamme sur 19 étages d’ici fin 2025.

Rendements réjouissants pour « SPF Living+ Europe »
Le groupe de placement « SPF Living+ Europe » a évolué conformément aux attentes au cours de l’exercice et obtenu un rendement de 3.58 % (hedged : 2.24 %). Le rendement du cash-flow de 3.84 % témoigne de la qualité du groupe de placement. Depuis son lancement, le rendement cumulé atteint le chiffre réjouissant de 21.68 % (hedged : 15.64 %).

Des progrès significatifs dans la stratégie de développement durable
SPF a régulièrement progressé dans le domaine du développement durable. Pour la première fois, neuf contrats « Green Lease » ont été conclus. Les notations ESG GRESB et PRI se sont améliorées par rapport à l’année précédente. Près de 50 % de la superficie de l’ensemble du portefeuille est désormais certifiée par un certificat de construction ou d’exploitation. En ce qui concerne les indicateurs environnementaux REIDA, le portefeuille a également obtenu de meilleurs résultats par rapport à 2022 pour tous les KPI. Il convient de souligner en particulier la réduction de l’intensité énergétique et de CO₂e d’environ 10 %.

Assemblée des investisseurs
La neuvième assemblée des investisseurs de Swiss Prime Fondation de placement aura lieu le 15 mai 2025. L’invitation, incluant l’ordre du jour, sera envoyée aux investisseurs à la mi-avril 2025.